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Assinar sem ler, ou ler e assinar sem entender ?

28/02/2014 - Por Marcos Salomão
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Seguido recebo e-mails de pessoas que estão perdendo seus bens porque deram estes em garantias para bancos ou cooperativas e não conseguiram pagar suas dívidas.
Me perguntam como podem hoje perder tão rápido uma área de terras ou um imóvel na cidade, se antigamente sabiam que para um banco executar um hipoteca tinha que entrar com um processo de cobrança que se arrastava por anos com uma série de benefícios ao devedor. Perguntam: O que mudou?
Perguntam então o que é a tal "alienação fiduciária de bem imóvel", que agora descobriram que estava dentro do contrato que assinaram e se não pagarem a intimação do cartório vão perder a terra...
Então, como forma de ajudar a desvendar o enigma, vou tentar explicar em poucas linhas...
Normalmente, sempre que se pegava um empréstimo e se dava um bem imóvel em garantia da dívida, esta garantia se chamava hipoteca. Isso é histórico. Caso a dívida não fosse paga, o banco movia um processo contra o devedor para que este bem hipotecado fosse a leilão. Durante o processo, que se arrastava por alguns anos, o devedor tinha várias oportunidades de quitar a dívida e evitar a perda do bem. A demora beneficiava o devedor.
Mas os contratos mudam. E as formas de garantia também. Talvez cansados de brigar judicialmente pelo dinheiro emprestado, esbarrando em uma série de recursos e prazos, os bancos conseguiram uma nova modalidade de garantia, utilizada em várias espécies de contratos: A alienação fiduciária de bem imóvel.
Na alienação fiduciária de bem imóvel, assim como a hipoteca, um bem imóvel garante a dívida, mas existe uma grande diferença: Enquanto na hipoteca era necessário um processo judicial para mandar este bem a leilão e então obter o valor da dívida, na alienação fiduciária caso o devedor atrase o pagamento, ele será intimado pelo cartório da cidade, sem passar pelo fórum.
Agora o segredinho: Se após intimado, o devedor não pagar a dívida em 15 dias, o banco vai até a prefeitura, recolhe uma guia referente ao imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), volta ao cartório e passa aquele bem imóvel para o seu nome. Sim, o banco passa a ser o dono do bem do devedor e deve agora em 30 dias realizar um leilão, e com o dinheiro saldará a dívida e devolverá o valor excedente ao devedor. É muito rápido...
Esta garantia está inserida nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais financiados, nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, em vários contratos de renegociação de dívidas bancárias, entre outros...
Então fica aí a dica para você que está pegando um dinheiro no banco, dando um imóvel em garantia e não está lendo o contrato antes de assinar ou se está lendo não está entendendo: com esta modalidade de garantia (Alienação fiduciária) a execução da dívida é muito rápida e não passa pelo fórum. Ocorre via cartório de registro de imóveis. Portanto, cuidado ao atrasar  a prestação do empréstimo...



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