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Compra de imóvel em inventário

30/10/2014 - Por Jornal Semanal
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O que muitos pensam ser um problema, a compra de imóvel por inventário, é para muitos um negócio altamente rentável, pois quando herdeiros resolvem vender um imóvel que está passando por processo de sucessão, e obtém a autorização judicial, existe um documento chamado "Termo de Cessão de Direitos Hereditários". Trata-se de uma escritura pública onde o espólio transfere todos os seus direitos sobre o imóvel para o comprador, e do processo de inventário, cumprido todos os requisitos legais, o bem deverá ser transferido diretamente ao comprador.

 Ocorre que, muitas vezes, não são descritas todas as cláusulas necessárias para a realização do negócio e para o comprometimento de todas as partes e isso vira um problema. No entanto, se descrever no termo de cessão todas as obrigações do comprador e do(s) vendedor(es), caso não seja cumprido, funciona da mesma forma que um negócio de imóveis que não estão em processo sucessório.

 Vale dizer que é fundamental para o negócio a inclusão de uma cláusula obrigando os herdeiros cumprirem todos os prazos do processo de inventário, não deixando ser arquivado, mesmo que administrativamente, apresentando todos os documentos visando fazer o processo ter seu andamento breve, e dentro o prazo determinado em lei, assim como que todos os herdeiros assinem dentro do prazo estipulado pelo juiz todos os documentos necessários para o bom e fiel andamento.

 Também torna-se de suma importância, mesmo com todas cláusulas obrigacionais aos sucessores, que o comprador  seja preventivo ao negociar, deixando uma parte do pagamento para o final do processo de inventário.

 Essa parte deve ser suficiente para, também incluindo uma cláusula nesse sentido, caso os herdeiros não cumpram com o que devem, fazendo o processo "caminhar" dentro do prazo legal, que o comprador faça todos os encaminhamentos devidos, e use a parte do pagamento restante, após estabelecido no termo, para quitar todas as despesas necessárias, fazendo o processo chegar ao fim, e com acréscimo de penalidade suficientemente estabelecida, de modo que os vendedores prefiram fazer o processo terminar logo, a que ter uma multa contratual para enfrentar e diminuir seus haveres decorrente da venda.

 Com isso, herdeiros resolvem rápido o andamento da lide processual que dará origem à escritura pública e definitiva de propriedade ao comprador, e este obterá dentro do prazo esperado o referido documento que lhe dará a legitimidade necessária para exercer seus plenos direitos como dono.
 
Giovani Duarte Oliveira é advogado,
especialista em Direito Processual Civil,
especialista em Gestão Estratégica de Empresas e sócio do escritório
Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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Empréstimos financeiros:
contratos podem conter cláusulas que comprometem futuro do negócio


Pedir um empréstimo bancário exige muita cautela, principalmente, de empresas que ainda não têm uma área jurídica estruturada para revisar a papelada. Os contratos das instituições financeiras, em geral, especificam a quantia emprestada; a forma de pagamento; os encargos cobrados sobre o valor do empréstimo; a garantia; a apuração do débito em caso de inadimplemento, a liquidação antecipada e a cobrança extrajudicial.

Mas é impreterível prestar atenção em todas as informações presentes no documento, já  que, em alguns casos, há pegadinhas que podem prejudicar o futuro do negócio. Normalmente, as instituições financeiras acrescentam cláusulas abusivas ao citar, por exemplo, que existem encargos, mas sem especificar o custo das taxas que serão efetivamente cobradas. Esta cláusula é muito prejudicial para o negócio. Isso porque o empresário, assinante do contrato, não saberá, por exemplo, o valor dos juros que terá de pagar, caso atrase alguma parcela.

Outro ponto refere-se à inserção de cláusula que possibilite o desconto do valor devido em outras contas da empresa ou dos fiadores, sem que haja qualquer aviso - bastando a inadimplência de alguma prestação. Por isso, é recomendável que, antes de assinar qualquer contrato, o empresário encaminhe para um advogado de confiança, para analisar se as cláusulas poderão ocasionar prejuízos futuros ou, ainda, se existem previsões abusivas ou ilegais.

Saiba quais são os termos mais comuns na contratação de empréstimos:
 Cláusula penal: Serve para estabelecer previamente o valor da indenização que será paga pelo contratante que não cumprir a obrigação de pagamento ou, ainda, para compensar o atraso de alguma prestação.

 Fiador: É um terceiro - pode ser empresa ou pessoa física - que se comprometerá a pagar ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso ele não cumpra.

 Empenhar o contrato: A instituição financeira usará o contrato firmado com o consumidor para garantir sua dívida.

 Juros Compensatórios:São aqueles que decorrem da indisponibilidade do dinheiro, servindo para remunerar os lucros que poderiam ser recebidos com o uso da verba.

 Juros Moratórios: São aqueles decorrentes do não cumprimento da obrigação no prazo de pagamento pactuado.


Leiziane Negrão,
do escritório LCDiniz Advogados & Associados - Paraná
 



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